近1.5万亿美元的美国商业房地产债务将在2025年底前到期偿还。届时，这些借款人面临的最大问题是：谁会继续贷款给他们？

摩根士丹利分析师James Egan在上周的一份说明中写道，

“对于写字楼、商店和仓库的业主来说，再融资风险是最主要的。债务到期的时间和风险都集中在前期。”

(资料图片仅供参考)

该投资银行估计，写字楼和零售物业的估值将从峰值跌落谷底，缩水幅度或多达40%，增加了违约风险。

更大的麻烦来自小型银行和地方银行，因为它们是去年美国商业房地产最大的信贷来源。在硅谷银行倒闭后，储户存款疯狂外流，削弱了它们向借款人提供融资的能力，引起了人们的担忧。

美国商业房地产的债务危机还将持续恶化。根据大摩的说明，未来四年到期的债务数额会不断攀升，在2027年达到5500亿美元的峰值。

银行目前持有超过一半的机构商业抵押贷款支持证券，这些债券由地产抵押、经房利美等美国政府资助的实体发行，加剧了银行在美国商业房地产中面临的风险。

分析师写道：

“银行在这个生态系统中扮演的角色，不仅是贷款人，也是买家。它们将使即将到来的再融资浪潮更加复杂。”

美联储加息和市场对违约的恐慌已经直接挫伤了CMBS交易。外媒数据显示，第一季度没有美国政府支持的证券销售额同比下降了约80%。

不过，连连“噩耗”中，也有一些好消息。分析师们指出，危机之后贷款标准收紧，实际上为借款人以及贷款人提供了某种保护罩，使其免受价值跳水的影响。

由于租金持续上涨，人们又转向看好小区楼盘，这也是黑石房地产信托基金在2月份取得正收益的原因之一，此前该基金连续五个月触发客户赎回限额。

当房产业主需要再融资时，机构提供担保贷款能缓解他们的压力。

但是，如果除去公寓楼业务，美国银行所面临的麻烦将变得更棘手。根据该报告，在未来五年内到期的其他商业房地产贷款中，多达70%是由银行持有的。

分析人士表示，美国商业地产需要重新定价，需要有其他的债务再融资方式。

同时，彭博信息公司分析师Tolu Alamutu在一份说明中写道，欧洲房地产发行人在今年内有相当于240多亿欧元的债务需要偿还。她说道，

“我们看到房地产公司正在尽其所能地进行去杠杆化——削减投资项目，增加合资企业，回购债券，并在可能的情况下削减股息。资产处置也是市场关注的焦点。房地产发行人最近表示，出售大型投资组合仍然困难重重。”