黑石集团联合创始人苏世民(Steven Schwarzman)房地产投资帝国的明珠——700亿美元的黑石房地产收益信托（BREIT），最近遇到了些麻烦。但该公司高管认为，他们有方法让一切重回正轨。

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黑石美洲房地产业务主管纳迪姆•梅格吉(Nadeem Meghji)周一上午在该公司面向员工的全球视频电话“BX TV”上露面，梅格吉与CEO维克·索尼(Vik Sawhney)解释了为什么说BREIT还是很值得投资的项目。

首先，电话会重复了黑石此前在BREIT网站上发布的为自身辩护的说法：是由于撤资请求激增，才不得不限制赎回，赎回申请主要来自亚洲投资者，这部分投资者希望获利了结以满足其他地区追加保证金的要求。

这次电话会议至少在一定程度上帮助解释了BREIT回报率与上市REIT行业表现之间的明显差异。BREIT在增长较快的“阳光地带州(Sun BeltStates)”房地产市场敞口较大，同时，也精明地将利率对冲交易规模增加了50亿美元。正如梅格吉所说：“我们选择了正确的资产类别，正确的地理位置，我们对利率的预测也非常准确。”

黑石将如何确保BREIT未来表现？

电话会有趣的地方在于，梅格吉谈及黑石将如何确保BREIT拥有一个“美好”的未来：在某种程度上，基于黑石预计，当前市场租金比其目前收取的租金高出约20%，因此，随着租约到期，黑石能够将租金上调至市场水平。梅格吉表示，

“这部分收益增长基本上已是囊中之物。如果租户不能支付更高的租金，就会被保安驱逐出去，今天，我们已经看到了板上钉钉5%的租金增长；此外，我们不再需要像过去几年受新冠疫情影响较大的时候一样，自愿放弃驱逐交不起房租的房客，经济型房产的入住率也显著增长。”

梅格吉还表示，

“我们是学生公寓的大业主，在我们的学生公寓投资组合中，在我们现在签的下学年租约中，租金比今年高出9%。我们知道这种增长会产生什么影响。 我们还有大量的经济适用房投资组合，租金增长由基于通胀的滞后函数计算得出，也就是说这方面房产明年的租金增长也会是较高的个位数。”

公平地说，美国经济适用房的租金受联邦政府监管，因此黑石在这方面的自由裁量权较小。不过，考虑到住房供应不足已成为一场“国家性危机”，政府再三誓言要保护保障性住房，政府可能会决定维持租金上限。

然而，黑石集团在工业地产方面享有充分的自由裁量权。可以预测，他们将挤压这方面的租户。梅格吉称，BREIT在第三季度到期的工业租约上提高了38%的租金，目前正在重新谈判的租约正朝着超过40%的涨幅前进。

以上对BREIT来说可能都是好消息，但对于租户来说，情况就不那么乐观了。但问题是，这种租金增长的模式可持续吗？在一份声明中，黑石表示:

BX TV每周播出，旨在让我们的员工了解影响我们业务的市场动态。当存在误报时，纠正事实是标准的做法。

我们相信，在美国所有大型房东中，我们拥有最优惠的居民政策。两年来，黑石在美国租赁住房投资组合中，没有发生一起因未付款而被驱逐的案例。