工农中建四家大行以及中信银行今日集体发布了存量首套个人住房贷款利率调整的细则公告，就该行存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请时间和调整时间、调整渠道、服务告知方式及异议处理等操作层面的相关细则进行说明。整体来看，四家大行的操作细则表述方式略有不同，但实际内容差异不大。
多采用变更贷款利率方式
(相关资料图)
按照之前《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），本次存量房贷利率调整可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。
从选择方式上，四家大行多采用变更合同方式。农业银行称，从操作的便利性来看，新发放贷款置换所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，该行主要采取变更贷款利率方式。该行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
中国银行表示，尽力减少客户调整成本，将主要采用变更合同约定利率水平的方式。同时，对于符合条件的存量首套住房贷款，中国银行也表示，客户无需提交申请，该行将统一通过批量调整的方式进行调整。
若有其他方式需求的客户，银行也充分尊重。如，建设银行表示，不同意采取变更合同利率的方式调整或拟采取置换方式调整的客户，可联系贷款经办机构。农业银行称，如客户需新发放贷款置换的，要自2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。
招联首席研究员董希淼对此表示，调整存量首套房贷利率，主要有两种方式。第一种是“利率变更”，由借款人向银行申请变更存量房贷利率。第二种是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。“以新换旧”需要重新签订借款合同，重新约定贷款额度、贷款利率，相对复杂，而“利率变更”相对方便。
从工商银行、农业银行公告看，董希淼称，两家银行均以利率变更为主，建议借款人主动选择利率变更方式。从操作看，两家银行均表示将主动按调整规则统一批量调整首套房贷利率；对“二套变首套”等特殊情况需要借款人主动发起申请的，在大多数情况提供线上申请渠道，最大程度上为借款人提供便利，同时还为借款人提供申请异议的途径。预计下一步，更多银行将推出类似调整方案，不同银行之间调整细则不会有大的差异。
这部分客户无需申请将统一调降
整体来看，部分符合条件的客户，四家大行将统一批量调整且客户无需申请。
工商银行表示，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，该行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。即，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的，工行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
建设银行表示，9月25日起，该行接受两种情形申请，一是，符合“2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。”情形的，即，贷款发放或签订合同时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，借款人申请时须提供首套住房有关证明材料。二是利率或采用基准利率定价的贷款，借款人可申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，并与该行签订协议。
建设银行称，2023年10月22日（含）前提交的上述两种情形申请，经确认符合条件，拟于2023年10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。
中国银行表示，存量首套住房贷款客户无需申请，该行将于2023年9月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。集中调整后，该行仍可受理存量房贷利率调整申请，客户可赴贷款经办机构进行办理，该行将逐笔审批，审批通过后即时进行调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。
需要指出的是，对于存量房贷固定利率客户，需要先申请转换为以LPR为定价基准。农业银行称，按照《通知》和人民银行2019年第30号公告相关要求，符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。
另外，对于二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，中国银行称，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）向该行提出申请。中国银行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整。
不同阶段存量房贷利率怎么调？
就具体的调整规则，具体来看，分为三个阶段类型。以农业银行为例，对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
另外，对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
此外，对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
就上述具体的调整细则，易居研究院研究总监严跃进总结称，此次改革的思路，其实就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。根据各大银行发布的规则，本质上就是把各个高基点的购房者进行调整，让其享受最低的基点。按照此次规则，部分年份购房的可以享受到“LPR+0基点”，部分年份购房者可以享受到“LPR-20基点”。但是按过去，可能基点都至少为60个或80个不等。“需要说明，这是理论上或者从全国层面的角度测算理解的，实际过程中要参考买房那年各地规定的最低利率标准。”
哪些群体最受益？降幅多大？专家解读
董希淼表示，从工商银行、农业银行等银行公告看，此次存量首套房贷利率调整全面落实金融管理部门文件精神，覆盖面广，措施力度大，体现了大型商业银行的责任和担当，有助于进一步减轻居民房贷利息支出，进而促进居民消费和投资。据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。主要是三类群体可以提出申请。
第一类，在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷，借款人直接可以申请，这部分群体是这次受益的最大群体。
第二类，当前有些地方政策调整，原来是二套房贷，现在可以被认定为首套房贷的借款人，也可以提出申请。例如现在一线城市”认房不认贷”政策落地，原来是“认房又认贷”政策下的二套房贷，只要名下没有房，可以按照首套房贷来办理。这个群体也可以申请下调。
第三类，借款人超过一套房产，其中有一套有贷款，原本属于二套房贷，现在把其中的一套房卖掉了，然后另一套房成为家庭唯一住房，这样二套房贷变成首套房贷，之后也可以申请调整。
从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。
严跃进根据不同年份和当年比较高的利率做的减负效应的简单测算显示，2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者比较高的利率可能为5.8%。按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.20%+0%=4.2%。如此对比，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为111万、月供5868元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付35万、月供即每月少还978元。
2019年10月-2022年5月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者的较高利率大概为6.3%。那么按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为123万、月供6190元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付47万、月供即每月少还1300元。
2022年5月份后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”。这期间购房者的房贷利率大概较高的为5.2%。按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来的总利息为98万、月供为5491元。而现在的总利息为72万、月供为4774元。如此对比，总利息少支付26万、月供即每个月少还717元。
