傍晚六点,天还未暗,张瑞就提包下班了,走的时候公司只剩一个人。作为从业近十年的地产人,现在是他工作强度最低、但最焦灼的时候。今年,张瑞有三个月工资被拖欠,手下员工也被缩减到最少,即便想转行都困难重重。


【资料图】

年初,张瑞所在的公司曾有过短暂沸腾,二月楼市“小阳春”让人意外又惊喜。但好景不长,二季度后市场掉头向下,公司士气也再度陷入沉寂。降薪裁员、收缩目标、停止投资,成为这家中小型民企的常态。而放眼整个房地产行业,这样的情况并非个例。

第一财经采访了解到,今年楼市经历的“过山车”行情,对地产从业者的心态影响颇深。不仅是民营企业,即便风头正盛的头部央国企,内部同样充满危机感。有不少人提到,这种心态上的转变,不是今年才发生,而是自行情变差以来便持续下行。

曾经高歌猛进的房地产行业,如今已是求职者抛弃的领域,而身在其间转型无门的地产从业者,在面对市场没完没了的低迷时,除了枯坐愁城,仿佛并没有更好的选择。

“该裁的都裁完了”

张瑞是一家中小型民企的员工,此前他在许多头部房企工作过,见证了行业热火朝天的时期。三年前,他从一家出现危机苗头的公司离开,来到这个规模不大、但有一定生存空间的小企业。麻雀虽小,五脏俱全,他也经历了一段平和滋润的时光。

但是,房地产行业大势调整,没有企业能躲开周期。张瑞刚来时,企业还有投资拿地等动作,不乏向上发展的迹象;可如今,公司已许久没有新增土储,仅处理在建项目保交付。张瑞直言,核心问题还是“房子卖不动”,即便卖出去,资金也趴在监管账户上难以回流。

今年以来,楼市曾出现短暂回暖,但昙花一现后,许多地产人的心态再度暗淡。“从我们公司销售数据看,2月份是最好的一个月,后来不是慢慢变差,而是突然断层,此后销售就一直没起来。”他说,除了华东等少数卖得好的区域,华南等许多城市销售都一般,三四线城市表现更差。

即便公司有很多促销动作,比如直接降价、现金返现,都难以明显拉动成交。在张瑞看来,现在普通的刚需、包括部分改善群体,在买房上是最为谨慎的,基本上没人敢轻易出手,要么就是没钱出手;反而高端市场销售还不错,越刚需的越没人动、越往上走市场越好。

二手市场的大量挂牌,对新房销售也有一定影响。张瑞便是活生生的例子,年初他把自己一套房子挂出去,本想着趁当下市场捡漏换房,没想到房子挂了几个月一直没卖出去,而他所在城市的二手房挂牌量还在持续增加。旧的卖不掉,资金便无法进入新房市场完成改善。

眼看市场行情不振,张瑞的公司也不再是以前“打鸡血”的状态,内部干劲并不足。虽然销售目标、业绩考核等指标会有,但相较以往已缩水不少,用他的话说,现在冲也冲不动了。不仅如此,公司各部门人手都压缩到极致,能保证公司基本运转、做好手上存量项目即可。

裁员情况也难以避免。“现在该裁的都裁差不多了,已经没多少人了,听说后续可能还会减,我手下现在就一两个人。”张瑞无奈称,以前有新项目开盘、交付都要去验收,现在没有新项目、也没有多余精力,工作量少了许多,把在建项目卖掉、手上的事处理好就行。

身处裁员降薪漩涡中,张瑞也没能避开风波。今年,他的工资只发到三月份,而且比以前还少了20%,公积金等也都降到最低标准。据他称,公司为了控成本,越是中层往上降薪、欠薪越严重;那些已经被裁的员工,也没有一次性拿到赔偿,公司签了协议要分期支付。

张瑞想过换工作,但这并不容易。他表示,现在业内央国企和部分民企处境较好,但他们更倾向于招基础岗位、招年轻人,有资历的反而更难再就业。更换行业也存在障碍,“目前消费类汽车类可能有机会,但他们不太想要地产人,以前认识的地产猎头,现在都不干了。”

不过,并非所有房企都是如此。在张瑞看来,地产人生存处境如何,与公司老板有很大关系,有的出险房企即便处境艰难,但从未克扣员工的工资福利,这样公司仍有人在积极做事;如果对员工大力“降成本”,难免影响公司士气。整体来讲,目前央国企相对稳定一些。

欠薪风波、裁员焦虑,工作环境的巨变,让张瑞晚上也频繁失眠。身边离开地产行业的人,有的去卖保险、做微商,有的在贩卖知识创业,还有人开始给人算命,而他还没有看到走出“围城”的路。

“在悲观中寻找曙光”

不同于出险房企、中小民企,央国企因经营情况较为稳定,已成为地产舞台上的中心角色,从各大销售榜单到土拍市场,随处可见央国企野心勃勃、想要往前冲的身影。

中指研究院分析师郑俊彤在日前一场行业直播中表示,1~5月份TOP100房企销售总额同比增长8.4%,但增幅较上月下降4.4个百分点。Top50企业中,央国企销售额平均增长71%,混合所有制企业和民企销售额平均增长在20%左右,已违约房企销售额下降33%。

第一财经在采访中发现,相较于民营房企,央国企地产人心态相对稳定,公司也有冲业绩的劲头。即便如此,焦虑也时常如影随形,房子难卖、好地难拿、工作内卷,央国企地产人一样有烦恼。

李蕊对此深有体会。身为一家央企地产从业者,她最早在北方城市做营销,后期转到了集团总部。以前,她所在的区域公司没有很强的优势,公司在绩效考核上十分严苛;来到总部后,虽然在一个看似不“内卷”的部门,但如今的行业环境,让她体会到了另一种压力。

“现在加班基本上是常态,正常应该五六点下班,现在最早也要到七八点,如果出现临时性任务,通宵也是会有的。”李蕊坦言,虽然自己不在绩效一线,但同样会卷一些非事务性的工作,很多同事已经因此主动离职,收入方面有人降有人没降,去年年终奖倒是有发。

对今年楼市行情的变化,李蕊则有不一样的感受。“可能1~3月份还是小阳春,5月份就降得特别猛。”她表示,但变化不是今年才出现,其实疫情三年以来,无论行情还是从业者的心态,一直是缓慢下行的状态。即便年初小阳春时,公司内部也非常谨慎,从管理层到员工都充满危机感。

在她看来,危机感主要来自销售和拿地,房子难卖是一方面,另外投拓端也比较困难,现在好地块竞争太激烈。“可能大家觉得我们效益挺好,但当行业下行时,在营销和招拍挂上难以突破,便会有向内卷的措施。一些区域公司如果业绩不好、项目减少,也会有减员动作。”

上半年楼市复苏昙花一现后再度陷入死水一潭的境地,让从业者不得不思考后续政策会如何推进,以及能否为市场带来活力等等问题,总体上看,房地产行业从业者的情绪指数是偏悲观的。

李蕊称,现在从员工到管理层,公司整体属于有些悲观、同时在悲观中寻找曙光的状态。不过相较而言,央国企仍比较有冲劲,李蕊每个月、季度和半年都有考评,公司也在按年初的内控目标在冲刺,各个区域冲得也很猛,如果有较为困难的区域,公司也会有一些攻坚克难的措施。

值得注意的是,在谈到对行业走势及调控的看法时,多数房企人士都比较保守。不仅是李蕊,一位头部民营房企人士称,现在的市场太难定性,不是出台几条政策便能明显拉动的。“身边即使那些有购房需求的朋友,在北京换房也根本换不起,二套首付比例太高了。”

对于楼市所处的阶段以及未来走势,国盛证券有过一评论:房地产行业总量在2021年已经走过20年长周期的拐点,2021年后整体是长坡下行的趋势,当前处在下坡阶段的腰部位置,此时政策效果会逊于长坡上行期(2021年之前)。

(应受访者要求,文中张瑞、李蕊均为化名)

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