因销售业绩不佳被指“拖后腿”， 江西南昌县一楼盘收到了当地政府部门的工作函。

该份函件名为“南昌县住房保障中心关于欣光花园项目营销工作的函”。函件显示，欣光花园项目2023年二季度销售排名靠后，严重影响了该县房地产市场的发展，希望该项目根据市场变化，及时调整营销策略，加大营销力度，压实营销责任，对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘，并于2023年7月15日前提交销售整改措施。

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南昌县住房保障中心相关人士向记者证实，此前的确发过相关工作函。

南昌县住房保障中心另一位工作人员对记者表示，目前房地产市场情况的确不是很好，但政府部门今年出台了不少扶持政策，意在提振市场信心，增强市场活力，企业应该抓住机会加大营销力度。

“同样的市场情况下，辖区内也有项目销售业绩不错。一些排名靠后的项目，此前也向他们发出了工作函，如果三、四季度业绩转好，说明项目整改是比较到位的。这样做的出发点是好的，是想督促他们加强营销工作，希望房企能多开拓思路，加快项目的销售速度。”上述工作人员称。

收函项目今年二季度仅卖出11套

欣光花园项目一位置业顾问告诉记者，南昌房地产市场正处于调整过程中，因市场形势不佳，项目销售业绩确实不理想。

“南昌县此前出台了购房补贴政策，符合条件的人群每平方米可获得补贴200元，确实对市场形成了利好。一季度的销售还可以，但二季度市场就冷下来了，并非所有的项目都能卖得很好。欣光花园项目均价约6500元/平方米，一些楼层和位置不是很好的房源，价格只有6000元/平方米。这样的价格在南昌县已经比较低了，但现在买家观望情绪较浓，认为市场可能还会继续调整。”上述置业顾问说。

工作函显示，2023年二季度，南昌县共计销售4244套、43.12万平米，销售面积同比增长78.3%。不过，南昌县住房保障中心在对汇仁集团有限公司开发建设的欣光花园项目进行销量核查时，发现欣光花园项目在该县2023年二季度房地产销售排名靠后，销售数据为11套，销售面积1129.11平方米。

市场变化方面，据中指院百城新建住宅价格指数，2023年7月，南昌新房价格指数环比下跌0.02%，二手房价格指数环比下降0.54%。

欣光花园项目置业顾问告诉记者，若市场观望情绪没有生大的变化，买家入市愿意不强，加之本月底南昌县的购房补贴政策到期，预计项目销售在短期内恐怕很难有大的起色。“如果相关部门对楼盘销售价格方面的管理能有所放松，通过以价换量的方式，项目销售业绩也许会好一些。”

诸多措施中，开发商是否可以通过打折、降价方式展开？对此，南昌县住房保障中心工作人员表示，在备案价浮动区间范围内可以进行适度促销，但打折幅度不得超过相应浮动区间。

各地“限跌令”是否会调整？

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，地方政府相关部门对销售不力的项目提出营销整改要求，这一情况此前比较少见。

“对一些销售‘拖后腿’的地产项目通过发送工作函的方式进行督导，意在鞭策其加快销售。从该项目具体情况来看，由于楼盘位置相对偏远，所处地段并非地铁沿线，在市场下探过程中会面临较大营销压力，而不能将原因简单归咎于营销‘不给力’。”易居研究院研究总监严跃进表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市持续不振，房企销售业绩下跌，资金回流就会出现问题，开发商一定会想尽各种办法加快销售，以减轻自身压力。

“从南昌县房管部门督促房企加强销售这一事件反映出，房地产市场持续下行，一些地方政府很着急。过去这些地方政府部门是裁判员，现在开始下场做运动员了。”张大伟表示。

陈霄认为，“这一函件体现出地方对房地产销售的密切关注和重视，但同时也给房企带来一定的压力。当前楼市降温态势仍在延续，销售端承压，7月底以来相关部门频频对房地产市场发声，表达了适时优化楼市政策的决心，但目前具体政策细则尚未落地，市场下行态势仍未缓解。”

多位分析人士指出，市场波动有其自身期规律性，目前房地产市场调整有多重复杂因素，并非仅依靠政策扶持，就能让市场重新回到此前轨道。

“政策对于稳定楼市的确有一定作用，但也不应对政策寄于过高的期望，还应结合市场的基本面和变化情况。随着城市化进程进入到新阶段，房地产市场供需关系、人口结构、经济环境等方面，发生了微妙变化，楼市的调整周期，未必会在短期内快速结束，可能会持续较长一段时间，对后市不应过于乐观。”张大伟在接受记者采访时说。

其进一步表示，这一轮楼市调整过程中，价格是一个重要因素。“如果楼盘降到位，市场底可能较快到来，但如果对新房销售价格管理较严，市场调整周期可能会比较长。基于此，各地对‘限跌令’范围能适度调整，也许会对房企销售有所帮助。”